산본동 일원 복합개발사업

사업계획 수립 및 타당성 검토 용역

과 업 내 용 서

2025.  4.

						목 차

Ⅰ. 과업개요	1

Ⅱ. 과업 일반사항	2

Ⅲ. 과업 세부내용	12

Ⅳ. 성과품 작성	20

Ⅴ. 예정공정표	20

Ⅰ		과업개요

1. 과업명

○ 산본동 일원 복합개발사업 사업계획 수립 및 타당성 검토 용역

2. 과업 목적 및 필요성

○ 산본동 일원(산본신도시 중심부)에 위치한 견인차보관소 및 OO아울렛 부지는 양호한 입지여건에도 불구, 이용률 감소 및 시설노후화 등이 심화되어 도심 활성화를 위한 시설개선 등이 요구되고 있음

○ 이에, 주차장(도시계획시설)로 결정된 시유지와 노후 상가를 체계적으로 정비하여 토지이용의 고효율화 및 공공성을 확대하고자 하며, 복합개발을 통해 도심 활력을 불어넣고 미래 산본신도시의 변화에 대응하고자 함

○ 본 용역을 통해 대상지의 복합개발을 위한 최적의 기본구상 및 건축계획(안)을 수립하고, 신규사업에 대한 타당성 검토에 활용하고자 함

3. 과업범위

○ 시간적 범위

- 용역기간 : 착수일로부터 22개월

○ 공간적 범위

- 사업대상지 : 군포시 산본동 1096-1 일원 (면적 : 11,635㎡)

- 견인차보관소 이전부지 : 군포시 부곡동 1271 일원 (면적 : 4,410㎡)

※ 견인차보관소 이전부지는 과업추진에 따라 달라질 수 있음

○ 내용적 범위

- 현황조사 및 개발여건분석

- 수요조사 및 기본구상

- 건축기획 및 계획(안) 수립

- 사업타당성 분석

- 각종 협의 및 심의, 전문가 자문, 주민설명회 등 개최 및 지원

Ⅱ		과업 일반사항

1. 적용범위

○ 본 과업내용서는 「산본동 일원 복합개발사업 사업계획 수립 및 타당성 검토 용역」에 필요한 사항을 규정하며, 모든 과업은 이 과업내용서에 의하여 수행하고 이 과업내용서에 규정되지 아니한 사항은 관계법령, 정부가 제정한 각종 설계기준 및 지침, 군포시 조례 및 지침, 군포도시공사 제규정 및 지침, 사업목적, 관계기관 협의사항 등과 연계 검토한 후 감독자와 협의하여 수행하여야 한다.

2. 법규 우선 준수

○ 수급인은 이 과업내용서에 “00은 관련법규(조례 등을 포함한다. 이하 이 과업내용서에서 같다)의 규정에도 불구하고 이 항에서 정하는 바에 따른다.”라고 별도로 명시되어 있지 않는 한 이 과업내용서의 내용이 대한민국 관련 법규와 상호 모순될 경우 (과업수행 중에 관련법규가 변경되고 변경된 규정에 따라야 할 경우를 포함한다)는 대한민국 관련법규의 규정을 우선하여 준수하여야 한다.

3. 용어의 정의

○ “발주자”란 해당용역의 시행주체인 “군포도시공사”(이하 “GUC”로 한다)를 나타내며 수급인에 대한 계약당사자를 의미하고, 「건설기술진흥법」제2조 제6호의 “발주청”의 지위를 갖는다.

○ “수급인”이란「지방자치단체 입찰 및 계약 집행기준(행정안전부 예규 제282호)」제9장 계약 일반조건 제2호 “계약상대자”를 말한다.

○ “감독자”란 수급인이 과업수행을 원활히 진행할 수 있도록 지휘․감독할 수 있는 자로서 GUC가 임명․통보한 직원을 말한다.

4. 용어해석의 우선순위

○ 과업내용서 상에 용어해석의 차이가 있는 경우에는 계약문서를 우선으로 하되 관련 법규 및 각종 기준을 검토하여 감독자와 수급인이 상호 협의하여 결정한다.

5. 용역감독의 권한

○ 감독자는 과업이 적정하게 수행될 수 있도록 정기 또는 수시로 수급인에 대하여 계약관련 업무내용 및 기술인력 동원현황 등을 확인․감독할 권한을 가지며, 수급인은 이에 적극 협조하고 지시사항을 이행하여야 한다.

6. 수급인의 책임

6.1 책임한계

○ 감독자의 승인을 받은 성과품이라 할지라도, 수급인의 잘못으로 발생한 모든 하자에 대해서는 수급인의 책임이 면제되는 것은 아니며, 또한 수급인은 용역준공 후에도 이러한 사항에 대해 발주자의 수정․보완요구가 있을 때에는 수급인 부담으로 시정․조치하여야 한다.

○ 수급인은 본 과업과 관련하여 제3자에게 피해를 주었을 경우 이에 대한 손실보상 등 모든 책임을 져야 한다.

○ 수급인이 감독원에 대하여 행하는 보고, 통지, 요청 또는 이의제기는 사업책임기술자가 서면으로 하여야만 그 효력이 발생한다.

○ 용역 중 또는 용역 완료 후라도 외부감사 또는 유관기관 요청 및 기타 사유 등으로 인해 본 과업에 대한 자료의 제출 및 설명이 필요할 경우 수급인은 이에 따라야 한다.

6.2 지시의 이행

○ 감독자가 용역업무의 수행에 관하여 사업책임기술자에게 지시부를 통하여 지시한 경우 사업책임기술자는 지시된 사항의 이행계획서 및 검토보고서를 작성하여 서명날인한 후 제출하여야 한다. 이에 응하지 않을 경우 그에 따른 과업지연 등에 대한 책임은 수급인에 있다.

6.3 관계기관 협의

○ 과업수행을 위해 감독자가 요구할 시 수급인은 직접 관계기관과 업무협의를 하여야 한다.

○ 수급인은 감독자가 관계기관 협의를 위한 자료제출 및 회의의 참석 등을 요구할 때에는 이에 응하여야 한다.

○ 수급인은 관계기관과 업무협의를 하기 전에 협의할 내용 및 자료 등에 대하여 감독자의 승인을 받아야 한다.

○ 수급인은 협의 완료 후 협의 결과를 감독자에게 즉시 보고하여야 하며, 용역 준공 시에 각 관계기관과의 협의관련 회의록 등 회의자료를 정리하여 제출하여야 한다.

6.4 공정관리

○ 수급인은 과업수행 시 과업량과 과업기간을 상시 점검․관리하여야 한다.

○ 예정공정표의 작성, 각종보고회의 및 제출물 등 용역진행과 관한 사항은 감독자와 사전협의 하여야 한다.

6.5 문서의 기록비치

○ 수급인은 이 과업을 수행함에 있어 관계기관과의 협의사항, 감독자의 지시 및 조치사항 등 과업추진에 따른 주요 내용을 문서로 작성․비치하여야 하며, 감독자의 제출요구가 있을 경우에는 이에 따라야 한다.

6.6 재조사

○ 수급인이 본 과업을 수행함에 있어 감독자가 조사과정 및 성과가 부실하여 재조사를 요구할 경우 수급인은 지시에 따라야 하며, 이에 소요되는 비용은 수급인 부담으로 지불하여야 한다.

6.7 법규준수의 의무

○ 수급인은 이 과업을 수행함에 있어 관련법규에 저촉되는 행위로 인한 모든 피해상황에 대하여 책임을 져야 한다.

6.8 제출물

○ 감독자는 원활한 용역수행 등을 위하여 제출부수의 추가, 제출내용의 변경, 제출시기의 변경 또는 본 과업내용서에 명시되지 아니한 제출물의 제출과 기록유지를 요구할 수 있으며 수급인은 이에 따라야 한다.

7. 주요 업무의 사전승인 등

○ 수급인은 다음 사항에 대해서는 협의자료를 작성․제출하여 사전에 감독자의 승인을 받고 과업을 수행하여야 한다.

- 과업수행계획서 및 착수신고서의 내용변경

- 주요 과업내용의 변경

- 자문 및 관계기관과의 협의사항

- 기타 감독자의 지시나 수급인의 판단에 따라 승인받아야 할 상황

8. 참여기술자의 배치

○ 본 과업에 참여하는 기술자는 충분한 학력, 경험 및 자격을 갖추어야 하며, 책임기술자 또는 용역에 참여하고 있는 기술자가 과업의 수행에 불성실하거나 부적당하다고 감독자가 인정하는 경우 수급인에게 교체를 요구할 수 있으며 수급인은 정당한 사유가 없는 한 이에 따라야 한다.

○ 본 과업에 참여하는 기술자가 퇴직 혹은 기타, 다른 사유로 과업을 수행할 수 없을 때에는 감독자의 승인을 받아 그와 동등 이상의 자격을 갖춘 기술자로 즉시 교체하여야 한다.

9. 참여기술자의 교체

○ 책임기술자 또는 용역에 참여하고 있는 기술자가 과업의 수행에 불성실하거나 기술능력이 부족하여 원활한 용역수행이 불가하다 판단되는 경우 감독자는 수급인에게 교체를 요구할 수 있으며 수급인은 정당한 사유가 없는 한 이에 따라야 한다.

○ 본 과업에 참여하는 기술자가 불가피한 사유가 있어 다른 기술자로 교체하고자 할 경우에는 그 사유발생일로부터 10일 이내에 해당 용역감독자를 경유하여 용역업무수행부서에 신고 후 승인을 득한 동등 이상의 능력을 가진 자를 배치하여 과업수행에 차질이 없도록 하여야 한다.

10. 보안 및 비밀유지

○ 수급인은 정부 또는 발주자에게 필요한 보안관계법규 등에 저촉되는 일이 없도록 세심한 주의와 의무를 다하여야 하며, 이의 불이행으로 인한 모든 책임은 수급인이 져야 한다.

○ 수급인은 보안대책을 수립하여야 하며 용역착수계와 함께 수급인 보안각서와 용역참여자에 대한 보안각서를 제출하되 반드시 자필로 서명하여야 하며, 용역참여자가 교체될 시에도 또한 같다.

○ 용역참여자가 교체될 시에는 인계, 인수를 철저히 하고 감독자의 승인을 받아야 하며 과업수행에 차질이 없어야 한다.

○ 수급인은 관계법규에 의해 보안관리에 최선을 다하여야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 민·형사상 책임 및 입찰참가자격 제한을 받을 수 있다.

○ 수급인은 필요시 최종보고서 등 과업성과품을 감독자와 협의하여 내용의 중요도에 따라 대외비로 분류․관리하여야 하고 대외비로 분류되는 자료의 발간 시는 감독자와 협의하여 발간하여야 한다.

○ 수급인은 본 과업을 수행함으로써 산출된 자료 및 내용 등을 발주자의 사전승인 없이 소유 또는 임의로 복사하거나 외부단체 및 개인에게 제공 또는 공개해서는 안 된다.

○ GUC 연구활동과 무관하게 진행되는 세미나, 워크숍, 논문 등의 활동에 본 과업 내용이 사용․응용․인용되는 경우, 사전에 반드시 발주자의 사전 승낙을 득하여야 한다.

○ 과업참여자 이외의 자에게 부득이한 사정으로 성과품 등 관계자료를 취급하게 해야 할 경우에는 감독자 보고 및 보안각서 징구 후 취급토록 하여야 한다.

○ 과업수행 시 발생되는 원지, 파지, 잉여분 등 과업 폐기물은 반드시 소각 또는 분쇄․처리하여야 한다.

○ 기타 용역 수행과정의 보안사항 이행은 보안관계규정, GUC 보안업무규정 등을 따른다.

11. 협의와 조정

○ 본 과업을 수행하면서 분야별 기술자들은 수시로 회의를 개최하여 상호간의 의견을 조정하여야 한다.

○ 수급인은 의견조정 시 중요사항은 감독자와 협의하여 결정하여야 하고, 회의록을 작성 및 참석자들의 날인을 받은 후 감독자에게 제출하여야 한다.

12. 전문가 자문

○ 감독자는 과업수행 중 중요한 사항의 결정을 위해 당해 전문가에게 자문을 받도록 수급인에게 요구할 수 있으며 수급인은 효율적인 자문이 될 수 있도록 감독자가 요구하는 시기에 자문을 위한 자료를 제출하여야 한다.

○ 수급인은 전문가 자문결과 제시된 의견에 대해서는 감독자와 협의한 후 과업에 반영하여야 하며 자문결과를 보고서에 기술하여야 한다.

13. 과업실명제

○ 수급인은 본 과업에 참여한 참여기술자를 기록관리하고 주요사항에 대한 변경 시 당초 참여자의 의견청취 및 확인절차를 거치도록 하는「과업실명제」가 이행될 수 있도록 다음 사항을 준수해야 한다.

- 과업실명제 준수 각서[별지 제2호 서식] 제출

- 본 과업 참여자 기록관리

14. 과업참여자 기록관리

○ 수급인은 이 과업을 수행함에 있어 발생하는 관계기관과의 협의사항, 감독자의 지시 및 조치사항 등 과업추진에 따른 주요 내용을 문서로 작성․비치하여야 하며, 감독자의 제출요구가 있을 경우에는 이에 따라야 한다.

○ 수급인은 본 과업참여자의 기록관리를 [별지 제3호 서식]에 따라 작성하여 발주자에게 제출하여야 한다.

○ 기록관리대상은 과업참여자 전원으로 한다.

15. 착수 신고서 제출

○ 수급인은 계약체결 후 발주기관과 협의하여 착수일자를 정하고, 착수한 즉시 다음의 서류를 제출하여야 한다.

- 착수계

- 책임기술자 선임계

- 책임기술자 사용인감계

- 책임기술자 이력서 및 기술자격증 사본

- 분야별 책임기술자 이력서 및 기술자격증 사본

- 과업에 참여하는 전체 기술자의 기술자격과 재직사실을 입증하는 서류

- 예정공정표

- 인력투입계획서

- 보안서약서 및 보안대책[별지 제1호 서식]

- 과업실명제 준수 각서[별지 제2호 서식]

- 과업참여자 관리대장[별지 제3호 서식]

- 기타 발주자가 요구하는 사항

16. 과업수행 보고

16.1 착수보고(과업수행계획서 작성)

○ 수급인은 용역착수 후 15일 이내에 다음 사항이 포함된 과업수행계획서를 작성하여 감독자에게 보고하여야 한다.

- 사업의 개요 및 목적

- 사업대상지 현황

- 분야별 수행계획 및 과업수행자

- 분야별 과업수행일정(예정공정표)

- 기타 과업수행을 위하여 필요한 사항 등

○ 수급인은 60일 이내(감독자 협의) 착수보고회를 하여야 한다.

16.2 공정보고(월간)

○ 수급인은 과업수행 중 다음 사항을 포함한 매월 말일 기준 월간 공정보고를 매월 말일을 기준으로 하여 다음달 10일까지 정기적으로 감독자에게 보고‧제출하여야 하며, 수급인은 과업수행시 상시 점검‧관리하여야 한다.

- 과업추진실적 및 공정현황

- 다음달 과업수행계획(예정사항)

- 과업수행 상 중요 문제점 및 대책

- 기타 관련기관 협의사항

16.3 수시보고

○ 감독자가 용역 수행 상 필요하여 책임기술자의 수시보고를 요청할 때 즉시 응해야 한다.

16.4 중간보고

○ 수급인은 다음 각각의 경우에는 감독자와 협의하여 중간보고(수시보고)를 해야하며, 과업수행 중 과업내용에 중대한 영향을 미치는 경우가 발생하거나, 예상되는 사항에 대해서는 즉시 감독자에게 보고하여야 하며, 필요시 일일보고 하여야 한다.

- 과업 항목별 종료 시

- 주요계획 및 방침의 설정과 변경 시

- 감독자가 용역수행 상 필요하여 요구 시

※ 용역 추진 상황에 따라 실무자회의로 대체 가능

16.5  용역준공 전 최종보고

○ 용역준공 15일 전까지 다음 사항이 포함된 보고자료를 작성 제출하고 감독자와 최종보고 개최시기를 협의하여 최종보고회를 하여야 한다.

- 과업결과 설명 및 성과품 협의

- 애로사항 및 건의사항

- 기타 중요사항

17. 과업의 추가 및 변경

○ 과업수행 중 다음과 같이 과업의 추가 및 변경사유가 발생하는 경우 발주자는 과업의 추가 및 변경을 요구할 수 있으며 수급인은 이에 따라야 한다.

- 상위계획 또는 발주자의 계획변경으로 인하여 과업범위가 변경될 때

- 지자체 또는 관계기관과의 협의내용 반영을 위한 과업내용 변경 시

- 수급인의 귀책사유가 아닌 용역의 일시정지 등에 따른 과업기간의 연장

- 기타 발주자가 필요하다고 인정할 떄

○ 과업의 추가 및 변경에 따른 용역대가 산정은 [엔지니어링사업대가의 기준] 관련 제규정에 따른다.

○ 자문비 등 경비성 비용에 대해서는 실집행비용(증빙서 제출)으로 정산한다.

18. 용역의 일시정지

○ 수급인의 귀책사유가 아닌 관련계획 변경, 사업여건 변경, 민원 발생, 관계기관 협의지연, 각종 심의신청 기간 소요 등으로 인하여 용역의 계속 추진이 불가하다고 판단될 경우 감독자는 용역 일시정지를 명할 수 있다.

○ 수위 사유로 용역 일시정지 및 과업종결시 발주자는 수급인과 협의하여 타절 준공할 수 있다.

19. 계약의 해지

○ 수급인의 명백한 귀책사유로 인한 과업추진의 지연으로 사업추진 일정에 차질이 발생될 경우 계약을 해지할 수 있으며, 수급인은 계약해지 전 까지 수행된 모든 용역 성과물(원본)을 즉시 제출하여야 하며, 외부 유출시 이에 대한 책임은 수급인이 져야 한다.

○ 발주자가 문서로 요구한 업무 등에 대하여 수급인이 3회이상 불응할 경우 계약을 해지 할 수 있다.

20. 성과품의 제출

○ 수급인은 감독자와 사전 협의하여 성과품 필요 부수를 작성‧제출하여야 한다.

○ 수급인은 감독자가 요청한 성과품 납품 예정일 또는 용역준공일 2주 이전에 성과품에 대한 사전검사를 받아야 하며, 지적사항을 보완하여 최종성과품을 납품하여야 한다.

○ 모든 성과품은 전산자료화(USB, 외장하드 등)하여 제출하여야 한다.

21. 성과품 작성 시 유의사항

○ 본 과업수행 과정에서 인용 또는 참조되는 근거규정, 통계자료, 사료 등은 최신의 것이어야 한다.

○ 문장내용은 간단명료하고 이해하기 쉽고 혼돈을 야기하지 않도록 상투적인 표현의 반복사용이나 틀에 박힌 문구는 피하여야 한다.

○ 성과품 작성에 사용하는 용어는 표준어 및 정확한 전문용어를 사용하여야 한다.

○ 성과품 내용에 사용하는 문장은 주어와 술어가 일치하여야 하고 목적어가 빠진 문구의 사용은 지양한다.

○ 통계자료는 그 근거가 명확하고 객관적으로 인정되는 자료를 적용하여야 하며, 다음 각 호 등의 자료활용 시 출처를 명확히 하여야 한다.

- 기획재정부 통계자료

- 국토교통부 및 정부기관 통계자료

- 과업대상지 관할 지자체 통계자료

- 기타 공공기관 통계자료

- 현지 조사결과

22. 권리의 소유

○ 보고서 및 조사자료 등 과업성과품에 대한 판권 등의 모든 권리와 과업수행을 위해 구입한 각종 자료 등은 발주자가 소유하며, 발주자의 승인 없이 제3자에게 제공·대여할 수 없다.

○ 과업수행자는 준공 시 성과품을 전량 납품하여야 하며, 인쇄책자는 추가 인쇄하여 보관할 수 없다.

23. 경비의 정산

○ 경비항목(자문비 등)은 용역수행에 필요한 실집행비용(증빙서 제출)으로 정산하며, 예산범위 내에서 사용하여야 한다.

○ 본 용역 수행과 관련하여 불요불급한 경비는 지출하지 않아야 하며, 과다 지출되지 않도록 노력하여야 한다.

24. 위반사항에 대한 조치

○ 다음과 같은 행위가 발생하였을 시에는 과업수행 상 특별한 사유가 없는 한 계약위반 행위로 간주하여 관계규정에 의거 조치할 수 있다.

- 제반 지시사항을 기한 내 이행하지 않을 때

- 계약기간 내 완료할 능력이 없거나 현저하게 공정이 미달될 때

- 과업수행 중 성실하지 못하거나 부주의로 인한 과실이 인정될 때

- 용역의 전부 또는 일부를 부당한 방법으로 하도급 주었을 때

25. 기타

○ 과업완료 후 수급인의 부실 과업수행으로 인한 추가 또는 보완사항이 발생할 경우, 수급인의 부담으로 추가·보완 시행하여야 하며, 발주인은 건설기술진흥법, 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 등의 관련조항 및 발주인의 방침에 의거 용역업체에 제재를 가할 수 있다.

○ 본 과업내용서에 명시되지 않은 사항이라도 과업수행에 필요하다고 인정되는 중요사항은 발주인과 협의하여 결정하고 기타 경미한 사항에 대하여는 발주인이 별도 추가과업이 필요하다고 인정할 시 수급인은 이에 따라야 하며, 이에 대한 비용 정산 등은 발주자와 협의하여야 한다.

○ 본 과업내용서의 해석상 의견이 서로 상이할 경우 협의하여 결정하고 협의가 성립되지 않을 경우 발주자의 해석에 따른다.

Ⅲ		과업 세부내용

1. 현황조사 및 개발여건분석

가. 현황조사 및 분석

○ 광역적, 지역적 환경 및 주변지역 현황 분석

- 자연여건, 인문여건(토지이용, 인구, 교통, 관광, 산업, 경제 등) 등 각종 기초자료 수집·분석

- 주변 시설 운영현황, 임대 또는 분양 환경 분석, 임대료 및 분양가 조사 등 주변지역 경제적 생활환경 조사 및 분석

- 주변 인구구조, 세대구성, 산업경제 현황, 이용자 수요예측 등 사회환경 조사 분석

○ 사업대상지 현황조사 분석

- 접근성, 교통 등 입지여건, 주변 여건

- 도시계획 및 규제사항, 대지 물리적 현황

- 토지 및 건축물의 이용과 소유현황 조사(토지등소유자 명부 작성 및 관리)

- 토지 및 건축물 노후도, 상가 현황, 가격, 임대차 현황

○ 입점상인 보호대책

- 입점상인 등의 재입점, 우선분양, 임대점포 마련 등의 보호대책 마련

- 단계별 연차별 집행계획 및 소요자금계획

나. 관련계획 및 법규 검토

○ 관련 상위계획, 법률 및 지자체 조례에 대한 제반사항 검토

○ 관계 법령 및 타 법령에 따른 계획과의 연계성 검토

○ 사업 관련 법률 및 계획 검토

다. 국내외 사례 조사분석

○ 유사 사업 추진사례 조사분석

○ 주거 및 복합문화 건축물 우수사례 조사분석

- 건축규모, 도입시설, 시설 배치, 외관, 관리·운영방식 등

○ 사례분석을 통한 시사점 및 적용사항 도출

라. 부동산 시장 현황분석

○ 대상지역 부동산 경기변동 추이, 분양 및 가격 동향, 시장 특성 등 분석

○ 부동산 대책 및 시장동향 등 주요 환경변화, 사업중단시 발생가능한 사항을 다각도로 고려하여 적정 사업추진 시기 분석

2. 수요조사 및 기본구상

가. 추진가능 사업 검토

○ 사업대상지에 추진가능한 사업 대안 비교 및 추진사업 선정

- 대상지 내 추진가능 사업 검토

- 「도심 복합개발 지원에 관한 법률」을 우선으로 검토하되, 타 법에 의한 최적의 사업방안 동시 검토

나. 수요조사

○ 사업의 시행계획 및 시행방법 등에 대한 주민의 의견조사(설문조사)

- 토지등소유자 및 세입자의 개발사업, 사업시행방법 등에 대한 의견

- 토지등소유자의 분양희망 상가 및 주택 규모, 자금부담의사, 개발시기 등

- 세입자의 임대상가 및 주택 입주 여부와 입주희망 임대주택 규모, 임대료 수준 등

- 재정착 및 인근지역 이주 희망수요 조사

- 방문조사를 원칙으로 하고 상황에 따라 적합한 방법 병행 가능

※ 설문조사 시 원활한 사업추진을 위해 「도심복합개발법」 시행규칙 제2조에 의거한 사업시행예정자 결정 동의서 징구 지원

○ 설문조사 분석 결과 도출

- 최종보고서에 추진현황, 조사항목, 조사결과 등 본 과업에 반영사항, 미반영 사유 및 단계별 조치사항 등을 세분하여 수록

○ 필요한 경우 관계자 인터뷰 조사방식 적극 활용

다. 수요추정

○ 주택수요 추정(지방공기업평가원 추정방식)

- 1단계 : 사업지가 속한 지역을 기준으로 주택 수요권 설정

- 2단계 : 수요권 주택수요 분석, 가구요인, 소득요인, 멸실요인으로 구분

- 3단계 : 흡수율을 적용하여 사업지가 속한 지역의 수요권 주택수요 추정

- 4단계 : 수요권 외 수요를 포함한 사업지가 속한 지역의 전체수요 추정

- 5단계 : 사업지가 속한 지역의 공급예정 주택물량을 차감하여 주택순수요 산정

○ 판매 및 근생, 업무시설, 문화·복지시설 등 주택 외 시설에 대한 수요 추정

라. 기본구상

○ 현황 및 사업여건분석, 수요조사 분석결과를 토대로 합리적인 기본구상 설정

- 부지조건, 지반상태, 사업조건 등을 고려한 개발컨셉 설정

- 개발여건, 향후 여건 변동 등을 고려하여 합리적, 효율적 개발구상 제시

- 수요분석을 통한 적정 도입기능 및 특화기능 도출

- 용도별 개발 트렌드 및 수요자 니즈(Needs) 분석

- 시설별 적정규모 및 활용방안

○ 도심지 내 지역경제활성화 도모를 위한 업무시설, 생활SOC, 주거시설, 상업시설 등 다양한 기능을 고려한 복합개발모델 검토

○ 지역 랜드마크로서 특화된 건축계획 구상, 시설별 배치계획 작성

○ 사업지 인근 상호보완 및 연계 가능한 업종 및 사업지 특화 업종 고려하여 적정 유치 업종 계획(MD구상 포함)

○ 공공주택 및 공공기여 등에 대한 사항은 「도심복합개발법」 준용하여 계획

○ 주거 외 필수 도입시설

- 문화 및 집회시설(컨벤션시설)

- 군포도시공사(본사) 사옥 등 공공업무시설(공공기여), 지상층 면적 4,000㎡ 이상

- 공영주차장 대체 주차시설(지하)

- 인근 그림책꿈마루(도서관) 및 공공시설 등과의 기능 연계 시설(생활SOC 등)

○ 시설별 관리운영방안 검토

- 타 유사시설 사례조사

- 공공시설 등 관리운영(안) 복수 제시 및 비교검토(인력구성, 도입시설간 연계성, 효율적 운영방안 제안 등)

- 시설별·업종별 유치방안 및 유치전략 수립

- 시설별 공급방식(분양 또는 임대) 및 전략(적정 임대료 및 분양가, 운영방식) 수립, 분양 시 분양일정계획 및 리스크 관리계획

- 차별화된 개발전략 및 주변 계획시설과 연계 활성화 방안 제시

○ 최종 대안은 감독원과 사전 협의 후 실무협의회 회의를 거쳐 결정

마. 토지이용계획

○ 토지이용계획 구상

- 사업대상지 및 견인차보관소 이전지에 대해 부지 및 주변여건을 고려한 토지이용계획 구상

- 필요시 용도지역 및 기반시설 변경안 고려

○ 교통 및 동선처리계획

- 교통현황 분석 및 향후 개선방안 제시

- 주변지역의 교통량과 도로용량 등 주변 교통체계와 연계되는 교통처리계획, 보행동선 계획 수립

바. 관계기관 협의사항

○ 특례, 공공기여 등의 사항 반영 관련하여 필요시 관계기관 자문 또는 업무협의 진행

3. 건축기획 및 계획(안) 수립

가. 건축기획

○ 「건축서비스산업 진흥법」등 관계 법령과 「건축기획 업무 수행 지침」등 관련 규정에 따라 건축기획 수행

○ 현장조사

- 대지 및 주변현황 확인 : 대지상태, 주변건축물 등

- 대지 및 주변현황 분석 : 교통, 수목, 시각분석, 기후분석 등

- 사용자 조사 : 면담, 행태조사 등

- 기존 시설물 분석 : 설계도서, 설비용량 등

○ 설계지침

- 용역대상 및 범위, 계약조건

- 설게목표, 제한, 성능, 요구, 개념

- 공간프로그램, 운영프로그램

- 공사관련 예산서 작성

○ 프로젝트 공정표

- 심의·허가 등 설계공정 및 기타공정

○ 기존 유사건물 조사비교

- 규모, 층수, 용도비교

- 마감재, 시설 비교

- 공사비 비교

나. 건축계획(안) 수립

○ 최적의 건축계획(안) 수립

- 주요시설 기능별 적정규모 및 활용방안, 공간배치 및 도입면적 제시

- 대상 부지의 물리적 환경, 법·제도 등을 종합 검토하여 적정계획 수립 및 지역 랜드마크로서 특화된 건축계획 수립

- 용도·밀도 등의 특례사항 및 공공기여 검토 반영

○ 추정공사비 내역 산출, 합리적인 공사비 산출근거 제시

다. 공간활용계획 수립

○ 공간계획, 동선계획 등 공간활용계획 수립

- 관계기관 협의, 주민설명회 등 사업내용 이해를 돕기 위한 조감도, 배치도, 평면도, 단면도 등 작성

- 조경, 오픈스페이스, 교통망, 통신, 상하수도, 주차장, 기타 도로시설물 등 계획 수립

4. 사업타당성 분석

가. 사업비 추정

○ 감정평가사를 통한 종전·종후의 자산가치 등 추정 분담금 산출

○ 객관적으로 소요비용을 추정하고 총 사업비의 적정성 평가

○ 시유지는 군포도시공사가 현물출자 받는 것을 전제로 함

○ 공시지가, 거래실례 등 관련 자료를 면밀히 분석하여 적정보상가 책정

○ 건축비는 「분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용」 및 「공공건설임대주택 표준건축비」 등 객관적인 자료를 활용하여 산출

- 그 외 전문가 자문이 필요한 경우 경비 한도 내 범위에 한하여 자문

나. 기술적 타당성 검토

○ 사업규모 타당성

○ 입지 타당성

○ 수요적 타당성

○ 기본구상에 대한 관련 제도와의 타당성

○ 기술적 부문에서의 사업용이성

○ 사업추진 제약요소 검토

- 민원‧분쟁 가능성, 관련기관 협의사항, 기타 예상 문제점 등 분석

- 사업추진 등 관련기관 협의가 필요한 사안 검토

- 공사비 상승요인 검토

- 향후 발생 가능한 애로사항 및 대응방안 등

다. 경제적 타당성 검토

○ 국민경제적 관점에서 사업추진을 위해 소요되는 비용과 그로 인한 편익을 사회 전반의 관점에서 타당성 검토

○ 총사업비(경제적 비용) 및 시설별 편익 추정

○ 순현재가치법(NPV), 내부수익률법(IRR), 비용편익비율법(B/C ratio) 등 사업성분석 지표를 활용하여 사업성 분석

○ 할인율 및 비용, 편익 변화 등에 따른 민감도 분석

○ 공사의 타당성이 유지되는 공사비 증가한도 제시

라. 재무적 타당성 검토

○ 개별 사업시행자의 관점에서 사업에 의해 발생하는 비용(현금유출)과 수입(현금유입)을 비교하여 타당성 검토

○ 총사업비(재무적 비용), 시설별 수입(분양, 임대료, 운영수입) 추정, 수지분석(추정현금흐름표, 손익계산서 등 작성)

○ 재무적 순현재가치법(FNPV), 재무적 내부수익률법(FIRR), 수익성지수(PI) 산출

○ 투자비 및 분양(운영) 수입 변화 등에 따른 민감도 분석

○ 수입 감소 및 비용 증가 위험 등 시나리오별 분석

마. 정책적 타당성 검토

○ 국가 및 지역경제 측면에서의 사업추진 필요성 및 시의성 검토

○ 지역 균형발전(지역낙후도) 측면에서의 사업의 시급성 검토

○ 지역사회에 대한 기여도(지역경제 파급효과) 분석

바. 개발에 따른 경제적 파급효과 분석

○ 고용, 생산, 부가가치 유발효과 등 경제적 파급효과 산출

○ 사업추진에 따른 지방재정 및 주민복리에 미치는 효과 분석

○ 사업대상지 복합개발에 따른 지역경제 및 관련 산업 파급효과 제시

사. 사업화방안 및 사업집행계획 수립

○ 사업화방안 수립

- 상위계획 및 관련 법규에 근거한 사업추진 절차 제시, 개발여건, 사업방식, 도입시설 등을 종합적으로 고려하여 실현성 있는 사업화 방안 제시

- 관련 인허가 등에 관한 절차 및 업무내용, 처리방법

- 사업시행에 따른 사업비, 연간 운영비 및 유지보수비 산정

- 도입시설별 규모 및 배치계획, 참여주체, 사업구조, 재원조달방안 등 개발 시나리오를 제시하고 시나리오별 사업성 분석과 사업화방안 도출

- 리츠 설립 필요시 출자기관 설립 사전협의안 작성 지원

○ 사업추진방식 검토·제안

- 개발방식의 최적화 방안 도출(직접개발, 위탁개발 등)

- 운영방식의 초적화 방안 도출(유형별 직영, 임대, 위탁운영 등)

○ 재원조달계획 수립

- 발주처와 사전협의하여 실현 가능한 재원조달 방안 모색

- 시유지 현물출자 관련 업무 진행 시 필요자료 작성 등 지원

- 사업시행기간, 단계별 자금소요, 위험대비, 자금 조달능력 등을 고려한 재원조달 및 사업집행계획 수립

- 재원규모(연차별 투자계획) 검토, 재원조달 가능성 분석

- 지방공사채 승인심사기준 부합여부 검토

○ 사업 총 투자비에 대한 연차별, 재원별, 시설별, 단계별로 구분하여 작성

아. 종합검토

○ 상기의 검토내용을 종합하여 기본구상안에 대한 사업추진 타당성 여부 등에 대한 결론을 객관적으로 도출

○ 기술적 타당성, 경제적 타당성검토, 재무적 타당성검토 결과를 바탕으로 비교분석하여 최적의 개발방식 도출

5. 각종 협의, 심의, 회의, 주민설명회 등 개최 및 지원

가. 지방공기업법에 따른 사업타당성 검토 협의 및 심의 지원

○ 공기업 타당성 검토 신청에 따른 사업설명자료 등 필요서류 작성

- 「지방공기업」제54조 또는 제65조의3에 따른 타당성 검토에 본 용역 결과를 활용할 예정으로, 그에 따른 예비검토 자료 작성

○ 타당성 검토 기간 수행기관의 요청사항에 대한 대응

- 보고서 작성, 결과물 설명, 회의참석 등 업무지원

○ 시, 시의회, 이사회 등 내부 보고 및 현물출자 진행 관련 자료 등의 지원

나. 관련 자문가 자문

○ 기본구상 및 건축계획 수립 시 계획(안)에 대하여 관련 전문가의 자문을 받아 최적의 계획(안) 수립

- 자문위원은 국내의 경험과 학식이 풍부한 전문가로 발주자가 선정

○ 관련 자료 및 보고서 등은 발주자와 협의하여 결정하며 과업책임기술자 등이 참석하여 설명 및 답변

○ 자문결과에 대해서는 발주자가 요구하는 기간 내에 조치결과 작성·제출

다. 주민설명회 개최

○ 상인, 주민(토지등소유자) 의견수렴 및 동의서 징구를 위한 사전설명회 및 주민설명회 개최

○ 주민설명회 개최 시 과업책임기술자 등이 참석하여 설명 및 답변

Ⅳ		성과품 작성

○ 성과품 목록

구분	성 과 품 명		수 량	횟수	규 격	비 고
성과품	최종보고서	사업계획 수립	10부	1회	A4
		건축기획 및 계획	10부	1회	A4
		사전타당성 검토	10부	1회	A4
		통합 보고서	10부	1회	A4
	요약보고서		10부	1회	A4
	건축기획 관련 도서, 조감도 및 투시도		1식	1회	A4
	타당성 검토 요구서(필요시)		1식	-	전산파일
보고서 및 자료	각종 보고자료(착수·최종 보고자료 등)		10부	3-4회	A4
	주민설명회 자료		1식	2회	전산파일

※ 수급인은 과업의 수행에 활용한 모든 기초자료(인용자료, 구입자료, 검토자료, 전산프로그램 자료 등)는 과업완료 후 용역성과품과 함께 제출

※ 성과품의 내용은 발주자의 요청에 따라 조정될 수 있음

※ 수급인은 발주자의 승인 없이 과업결과를 대외적으로 발표하거나 제공할 수 없으며 본 용역 계약에 의해 수행된 검토보고서 등 성과품에 대한 저작재산권 일체와 2차적 저작물 또는 편집저작물의 작성권은 발주자가 소유하며 발주자는 정책상 필요시 과업 결과물의 내용을 일부 보완, 수정할 수 있음

Ⅴ		예정공정표

구분	과업추진일정 (22개월)
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20	21	22
현황 및 사업여건분석
수요조사
기본구상 및 건축계획(안) 수립
사업타당성 검토
각종 협의 및 회의 등	사전설명회	설문조사											주민설명회		지방공기업법에 따른 사업타당성 검토
보 고	착수						중간							중간								최종

※ 상기일정은 용역 추진 상황에 따라 변동될 수 있음

[별지 제1-1호 서식]

보 안 서 약 서

(수급인용)

본인은  년  월  일 귀 공사와 계약 체결한 산본동 일원 복합개발사업 사업계획 수립 및 타당성 검토 용역을 시행함에 있어 다음 사항을 준수할 것을 서약합니다.

1. 본인은 본 용역을 시행함에 있어 계약서 및 과업내용서 상의 제반 보안사항을 철저히 이행할 것임은 물론 용역수행 전에 용역 참여자에 대하여 보안교육을 실시하고 보안서약서를 징구하여 용역시행부서에 제출할 것임.

2. 본인은 물론 당 회사직원이 보안사항을 외부에 누설시켜 문제점을 야기시켰을 경우에는 누설자가 보안관계 법규에 의거 처벌받음은 물론 회사에 대한 용역업의 등록취소, 부정당업자의 입찰참가 자격제한 및 민․형사상 처벌 등 어떠한 제재조치를 취하여도 이의를 제기하지 않을 것임.

3. 본인은 본 용역과업 수행 중 귀 공사로부터 제공받은 자료 및 과업 수행을 통해 생산된 각종 성과품을 귀 공사의 처리방침에 따라 처리할 것이며, 계약 종료 이후 본 용역과업 관련 자료를 당 회사에 보유하지 않을 것임.

년    월    일

소    속 :

직    위 :

생년월일 :

성    명 :                       (인)

( 계약 시 사용인감을 사용할 것 )

군포도시공사 사장 귀하

[별지 제1-2호 서식]

보 안 서 약 서

(용역참여자용)

본인은  년  월  일 귀 공사와 계약 체결한 산본동 일원 복합개발사업 사업계획 수립 및 타당성 검토 용역을 수행함에 있어 다음 사항을 준수할 것을 서약합니다.

1. 본인은 과업내용서 및 계약서 상의 제반 보안사항 및 공사의 보안 관련 정책․지침을 준수하겠습니다.

2. 본인은 공사로부터 제공 받은 정보자산(전산장비, 저장매체, 전자파일, 서류 등)을 무단변조, 복사, 훼손, 분실 등으로부터 안전하게 관리하고, 이를 업무 수행을 위한 목적에 한하여 이용하겠습니다.

3. 본인은 용역 수행 중에 취득한 비밀 및 공사의 보호대상이 되는 정보 등 업무내용을 용역 수행 기간은 물론 용역 종료 후에도 공사의 동의 없이 제3자에게 누설하거나 공개하지 않겠습니다.

본인은 상기 사항을 숙지하여 이를 성실히 준수할 것을 동의하며, 이를 위반하였을 경우에는 관련 법령에 의한 민･형사상의 책임이외에도 군포도시공사의 관련 규정에 따른 징계조치 등 어떠한 처벌(유사용역 과업참여 불가 등)도 감수할 것이며, 군포도시공사에 끼친 손해에 대해서는 지체 없이 변상, 복구할 것을 서약합니다.

년    월    일

소 속	직 위	성 명	서 명 (자필서명)

군포도시공사 사장 귀하

[별지 제1-3호 서식]

보 안 대 책

가. 용역기관 대표자는 과업착수와 동시에 군포도시공사에 보안각서를 제출하고 과업 참여자외국인 포함）에 대한 보안각서는 용역기관 대표자 책임하에 착수보고서 제출시에 징구‧제출한다.

나. 보안사항에 누설과 관련 자료의 도난, 분실, 기타 손괴 등을 방지하고 제반 보안사항의 조치를 강구 또는 감독하기 위하여 과업참여자 보안각서를 제출한다.

다. 용역감독자는 보안대책 이행여부를 확인하며, 시정요구할 때에는 이를 수용한다.

라. 용역과업수행 중 과업참여자를 교체할 경우에는 인계인수를 철저히 하여 자료의 외부유출을 사전에 방지한다.

마. 용역과업종사자 이외의 자에게 부득이한 사정으로 성과품 등 관계 자료를 취급하게 해야 할 경우에는 반드시 보안각서를 징구 후 취급토록 한다.

바 본 과업수행과 관련된 자료 및 성과품 등은 본 과업 이외의 여타 목적을 위해 사용될 수 없으며, 발주자의 서면승인 없이는 타인에게 제공 또는 대여하거나 외부에 공개하지 않는다.

사. 과업의 보안유지를 위하여 자료보관함은 별도로 비치하되 비밀, 대외비 및 일반자료 보관함으로 구분하고 자료 및 성과품의 중요도에 따라 비밀, 대외비 및 일반자료로 분류 및 관리한다.

아. 비밀 또는 대외비로 분류된 성과품을 인쇄하고자 할 경우에는 용역감독자 입회하에 정부비밀취급인가업체에서 발간하며, 성과품에는 발간근거를 명시（업체명, 인가근거, 참여자, 발간일자）하고 원지‧폐지 등을 완전 회수‧소각한다.

자. 과업수행상 발생한 자료 등의 폐기물은 책임기술자 책임 하에 완전 소각한다.

차. 과업수행과정 중 각종회의 시 배포될 자료에 본 과업내용이 포함될 경우에는 필요최소부분만 생산한다.

카. 용역계약자는 용역수행과정에서 발생한 각종 자료와 용역성과품은 용역준공시에 전부 납품하여야 하며, 성과품을 추가로 인쇄하여 보관하지 않는다.

타. 용역계약자가 용역사업 수행과정에서 취득한 내용을 임의로 사용하여 국가가 손해를 입었을 시에는 이에 대한 손해배상을 한다.

년    월    일

소    속 :

직    위 :

생년월일 :

성    명 :                       (인)

군포도시공사 사장 귀하

[별지 제2호 서식]

과업실명제 준수 각서

용 역 명 : 산본동 일원 복합개발사업 사업계획 수립 및 타당성 검토

본인 및 과업종사자들은 상기 용역과업을 수행함에 있어 과업 지침에서 정한 설계실명제 관련 사항을 성실히 준수할 것을 서약하며 이에 각서를 제출합니다.

년     월     일

주    소 :

상    호 :

대표자  성    명 :                 (인)

군포도시공사 사장 귀하

[별지 제3호 서식]

과업참여자 관리대장

■ 용 역 명 : 산본동 일원 복합개발사업 사업계획 수립 및 타당성 검토

■ 과업구분 :

■ 과업기간 :

분야별	성 명	주민등록번호	참여기간	참 여 업 무 내 용	자격증 (자격증번호)	서명