군포 01지구 기본구상 및 사업타당성 검토 용역

과업지시서

2021. 04.

목      차

Ⅰ. 공통사항	1

1. 과업개요	1

2. 일반사항	2

Ⅱ. 기본구상 및 사업타당성 검토	13

1. 적용범위	13

2. 주요과업 내용	13

3. 일반지침	15

4. 세부지침	15

5. 보고서 및 성과품 제출	20

6. 기타	21

[별지 제1-1호 서식]	22

[별지 제1-2호 서식]	23

Ⅰ. 공통사항

1. 과업개요

1.1. 과 업 명

◦ 군포 01지구 기본구상 및 사업타당성 검토 용역

1.2. 목  적

◦ 정부의 2.4 부동산 대책 등 공공주택 확대 공급정책 기조에 적극 대응하고, 군포시 도시균형 발전 등 군포시민의 삶의 질 향상 욕구에 부응하고자 적정 개발사업을 구상, 공공성 및 수익성 분석 등 사업타당성 검토를 수행하여 원활한 사업시행을 도모하고자 함

1.3. 과업범위

가. 공간적 범위

- 위치 : 군포시 일원

- 면적 : 약 150,000㎡

나. 내용적 범위

- 현황조사 및 개발여건분석

- 기본구상 및 수요분석

- 공공성 및 수익성 분석

- 사업타당성 검토

- 성과품 작성

1.4. 과업수행기간

◦ 용역 착수일로부터 10개월(지구지정 제안후 후속조치 1개월 포함)

- 군포도시공사 투자심의위원회 등 일정을 감안하여 투심 심의자료는 심의전 제출하여야 하며, 지구지정제안 서류 작성 및 보완 등을 위해 지구지정시까지 과업수행이 필요함(지구지정 일정에 따라 과업수행기간이 변경될 수 있음)

- 단, 지방공기업평가원 타당성검토 및 투자심의위원회 등에서 사업타당성이 없거나, 정부정책 변경 및 관계기관 협의결과 등에 따라 지구지정 추진이 취소되거나 지연되는 경우 용역을 타절준공처리 또는 용역중지 할 수 있음

2. 일반사항

2.1 적용범위

◦ 본 과업지시서는「군포01지구 기본구상 및 사업타당성 검토 용역」을 위해 필요한 사항을 규정하며, 모든 과업은 이 과업지시서에 의하여 수행하고 이에 규정되지 아니한 사항은 관계법령, 군포도시공사 제규정 및 지침, 사업목적, 관계기관 협의사항 등과 연계 검토하여 감독원과 협의하여 수행해야 한다.

2.2 법규 및 관련 규정(지침)우선 준수

◦ 수급인은 이 과업지시서에 규정된 사항을 준수하여야 하며, 별도로 명시되어 있지 않는 사항에 대해서는 관련법규 및 규정(지침)을 준수하여야 한다.

◦「지방공기업법」에 따라「신규 투자사업 타당성 검토」관련기준에 부합토록 용역을 수행하여야 한다

2.3 용어의 정의

◦ 발주자

『발주자』라 함은 해당용역의 시행주체인『군포도시공사』를 나타내며 수급인에 대한 계약당사자를 의미하고,「건설기술관리법」제2조 제6호의『발주청』의 지위를 갖는다.

◦ 수급인

『수급인』이라 함은「용역계약일반조건」제3조 제1호의『계약상대자』를 말한다.

◦ 감독원

『감독원』이라 함은 수급인이 과업수행을 원활히 진행할 수 있도록 지휘․감독할 수 있는 자로서 군포도시공사가 임명․통보한 직원을 말한다.

2.4 용어해석의 우선순위

◦ 과업지침상에 용어해석의 차이가 있는 경우에는 계약문서(첨부물 포함)를 우선으로 하되 관련 법규 및 각종기준을 검토하여 감독원과 수급인이 상호 협의하여 결정하되, 협의가 어려울 경우 감독원의 의견을 따른다.

2.5 용역감독의 권한

◦ 감독원은 과업이 적정하게 수행할 수 있도록 수시로 수급인에 대하여 계약관련 업무내용 및 기술인력 참여현황 등을 확인․감독할 권한을 가지며, 수급인은 이에 적극 협조하고 지시사항을 이행하여야 한다.

2.6 수급인의 책임

가. 책임한계

◦ 감독원의 승인을 받은 과업도서라 할지라도, 수급인의 잘못으로 발생한 모든 하자에 대해서는 수급인의 책임이 면제되는 것은 아니며, 또한 수급인은 용역준공 후에도 이러한 사항에 대해 발주자의 수정․보완요구가 있을 때에는 수급인부담으로 시정․조치하여야 한다.

◦ 수급인은 본 과업과 관련하여 제3자에게 피해를 주었을 경우 이에 대한 손실보상 등 모든 책임을 져야 한다.

◦ 수급인이 감독원에 대하여 행하는 보고, 통지, 요청 또는 이의제기는 사업책임기술자가 서면으로 하여야만 그 효력이 발생한다.

◦ 용역 중 또는 용역 완료 후라도 외부감사 또는 유관기관 요청 및 기타 사유 등으로 인해 본 과업에 대한 자료의 제출 및 설명이 필요할 경우 수급인은 이에 따라야 한다.

나. 지시의 이행

◦ 감독원이 용역업무의 수행에 관하여 사업책임기술자에게 지시부를 통하여 지시한 경우 사업책임기술자는 지시된 사항의 이행계획서 및 검토보고서를 작성하여 서명날인한 후 제출하여야 한다.

다. 관계기관 협의

◦ 과업수행을 위해 요구되는 각종 인․허가 등을 위하여 감독원이 요구할 시 수급인은 직접 관계기관과 업무협의를 하여야 한다.

◦ 수급인은 감독원이 관계기관 협의를 위한 자료제출 및 회의의 참석 등을 요구할 때에는 이에 응하여야 한다.

◦ 수급인은 관계기관과 업무협의를 하기 전에 협의할 내용 및 자료 등에 대하여 감독원의 승인을 받아야 한다.

◦ 수급인은 협의 완료 후 협의 결과를 감독원에게 즉시 보고하여야 하며, 용역 준공 시에 각 관계기관과의 협의관련 회의록 등 회의자료를 정리하여 제출하여야 한다.

라. 공정관리

◦ 수급인은 과업수행 시 과업량과 과업기간을 상시 점검․관리하여야 하며 일일과업량, 세부 잔여과업량, 및 소요일수 등을 작성하여 감독원에게 보고하여야 한다.

◦ 예정공정표의 작성, 각종보고회의 및 제출물 등 용역진행과 관한 사항은 감독원과 사전협의 하여야 한다.

마. 문서의 기록비치

◦ 수급인은 이 과업을 수행함에 있어 관계기관과의 협의사항, 감독원의 지시 및 조치사항 등 과업추진에 따른 주요 내용을 문서로 작성․비치하여야 하며, 감독원의 제출요구가 있을 경우에는 이에 따라야 한다.

바. 재조사

◦ 수급인이 본 과업을 수행함에 있어 감독원이 조사과정 및 성과가 부실하여 재조사를 요구할 경우 수급인은 지시에 따라야 하며, 이에 소요되는 비용은 수급인 부담으로 지불하여야 한다.

사. 안전관리의 의무

◦ 수급인은 본 과업을 수행하기 위하여 행하는 제반작업 수행 시 관련법규에 의한 안전관리에 최선을 다하여야 하며 작업도중 발생하는 사고 및 손해에 대하여 책임을 져야 한다.

아. 법규준수의 의무

◦ 수급인은 이 과업을 수행함에 있어 관련법규에 저촉되는 행위로 인한 모든 피해상황에 대하여 책임을 져야 한다.

자. 제출물

◦ 감독원은 원활한 용역수행 등을 위하여 제출부수의 추가, 제출내용의 변경, 제출시기의 변경 또는 본 과업내용에 명시되지 아니한 제출물의 제출과 기록유지를 요구할 수 있으며 수급인은 이에 따라야 한다.

차. 참여기술자의 구성 등

◦ 수급인은 관련 분야에 대한 학식과 경험이 풍부한 연구능력 보유자로 과업수행 팀을 구성하여야 한다.

◦ 용역수행 착수계에 명시된 인원이 부족하여 본 과업수행 상 어려움이 있다고 판단될 때는 적정인원을 즉시 충원하여야 한다.

2.7 주요 업무의 사전승인 등

◦ 수급인은 다음 사항에 대해서는 사전에 감독원의 승인을 받고 과업을 수행하여야 한다.

1) 과업수행계획서 및 착수신고서의 내용변경

2) 주요 과업내용의 변경

3) 자문 및 관계기관과의 협의사항

4) 기타 감독원의 지시나 수급인의 판단에 따라 승인받아야 할 상황

2.8 참여기술자의 교체

◦ 책임기술자 또는 용역에 참여하고 있는 건설기술자가 과업의 수행에 불성실하거나 기술능력이 부족하여 원활한 용역수행이 불가하다고 판단되는 경우 감독원은 수급인에게 교체를 요구할 수 있으며 수급인은 정당한 사유가 없는 한 이에 따라야 한다.

◦ 본 과업에 참여하는 기술자가 불가피한 사유가 있어 다른 기술자로 교체하고자 할 경우에는 그 사유발생일로부터 7일 이내에 해당 용역감독원을 경유하여  용역업무수행부서에 신고 후 승인을 득한 동등 이상의 능력을 가진 자를 배치하여 과업수행에 차질이 없도록 하여야 한다.

2.9 보안 및 비밀유지

◦ 보안관계 법규의 준수

수급인은 정부 또는 발주자에게 필요한 보안관계법규 등에 저촉되는 일이 없도록 세심한 주의와 의무를 다하여야 하며, 이의 불이행으로 인한 모든 책임은 수급인이 져야 한다.

◦ 수급인은 보안대책을 수립하여야 하며 용역착수계와 함께 수급인보안각서와 용역참여자에 대한 보안각서를 제출하되 반드시 자필로 서명하여야 하며, 용역참여자가 교체될 시에도 또한 같다.

◦ 매월 과업참여자에게 과업 총괄책임자가 직접 보안교육을 실시하여야 하며, 용역참여자가 교체될 시에는 인계, 인수를 철저히 하고 감독원의 승인을 받아야하며 과업수행에 차질이 없어야 한다.

◦ 수급인은 본 용역의 작업장소를 통제구역 또는 제한구역으로 지정하고 외부인의출입을 통제하여야 한다.

◦ 자료보관함은 별도 비치하되 비밀, 대외비, 일반자료 보관함으로 구분하고 정․부책임자를 지정하여 관리하여야 한다.

◦ 용역의 정․부책임자는 공정의 진도를 감안하여 외부에 유출될 경우 물의를 일으킬 수 있는 성과물이 작성되었다고 판단될 때에는 업무일지를 비치하여 작업내용을 기록유지 하여야 한다.

◦ 과업성과품 발간 시 유의사항

수급인은 필요시 중간 및 최종보고서 등 과업성과물을 감독원과 협의하여 내용의 중요도에 따라 대외비로 분류, 관리하여야 하고 대외비로 분류되는 자료의 발간 시는 감독원과 협의하여 정부에서 인가한 발간업체에서 발간하여야 한다.

◦ 보안관리의 책임

수급인은 관계법규에 의해 보안관리에 최선을 다하여야 하며 수급인의 과실이나 부주의로 인하여 발생한 손해에 대하여 책임을 져야 한다.

◦ 수급인은 과업성과물을 감독원과 협의하여 내용의 중요도에 따라 대외비로 분류, 관리하여야 하고 성과품에는 발간근거를 명시(업체명, 인가근거, 참여자, 발간일자)하고 이용목적 달성후 회수하여 소각 또는 분쇄 처리하여야 한다

◦ 과업참여자 이외의 자에게 부득이한 사정으로 성과품 등 관계자료를 취급하게 해야 할 경우에는 감독원 보고 및 보안각서 징구 후 취급토록 하여야 한다

◦ 수급인은 본 과업을 수행함으로써 산출된 자료 및 내용 등을 군포도시공사의 사전승인 없이 소유 또는 임의로 복사하거나 외부단체 및 개인에게 제공 또는 공개해서는 안 된다.

◦ 작업장에서 발생되는 원지, 파지, 잉여분 등 과업폐기물은 반드시 소각 또는 분쇄처리 하여야 한다.

◦ 매월 용역수행자에게 사업책임기술자가 직접 보안교육을 실시하여야 한다.

◦ 기타 용역 수행과정의 보안사항 이행은 군포도시공사의 보안업무 제규정에 따른다.

2.10 각종 심의 및 사전검토

◦ 수급인은 과업수행과 관련 군포도시공사의 내부규정에 의한 각종 사전심의 및 사전검토를 받아야 하며 심의 및 검토자료를 사전에 감독원에게 제출하여 검토 받아야 한다.

◦ 수급인은 각종 심의 및 사전검토결과 지적사항에 대해 감독원이 요구하는 기간 내에 검토 및 조치결과를 제출해야하고 과업내용의 변경 또는 보완이 필요한 경우 감독원과 협의하여 과업을 진행하여야 한다.

2.11 협의와 조정

◦ 본 과업이 타 용역과 병행하여 실시될 경우 수급인은 분야별 사업책임기술자 간의 협의체("협의체"의 구성 및 역할에 대한 세부사항은 감독원의 지시에 따른다)를 구성하여 과업 간 협조사항 등에 대한 협의를 실시하여야 하며 협의결과는 회의록을 작성하여 감독원에게 보고하여야 한다. 분야간 의견조정이 안될 경우 도시계획분야 책임기술자의 책임하에 합의를 도출하도록 한다.

◦ 수급인은 타 부문용역 수행기관과 부문간 의견조정이 필요한 경우 즉시 감독원에게 보고하고 회의 또는 협의하여야 하며, 회의 및 협의 시 도출된 문제점 및 처리계획 등이 포함된 회의록을 작성하여 참석자들의 날인을 받은 후 감독원에게 제출하여야 한다.

2.12 전문가 자문

◦ 감독원은 과업수행 중 중요한 사항의 결정을 위해 당해 전문가에게 자문을 받도록 수급인에게 요구할 수 있으며 수급인은 효율적인 자문이 될 수 있도록 감독원이 요구하는 시기에 자문을 위한 자료를 제출하여야 한다.

◦ 수급인은 전문가 자문결과 제시된 의견에 대해서는 감독원과 협의한 후 과업에 반영하여야 하며 자문결과를 보고서에 기술하여야 한다.

2.13 착수 신고서 제출

◦ 수급인은 계약체결후 7일이내 다음의 서류를 제출하여야 한다.

1) 착수계

2) 책임기술자 선임계

3) 책임기술자 사용인감계

4) 책임기술자 이력서 및 기술자격증 사본

5) 분야별 책임기술자 이력서 및 기술자격증 사본

6) 과업에 참여하는 전체 기술자의 기술자격과 재직사실을 입증하는 서류

7) 참여기술자 조직표

8) 예정공정표

9) 보안각서[별첨 서식 참조] 및 보안대책

10) 기타 발주자가 요구하는 사항

2.14 과업수행보고

가. 착수보고회 (과업수행계획서 작성)

◦ 수급인은 용역착수후 7일 이내에 다음사항이 포함된 과업수행계획서를 작성․제출하여 감독원과 일정협의를 거쳐 착수보고회를 하여야 한다. 단, 보안유지 및 과업의 신속성을 요하는 경우 착수보고회를 생략할 수 있다.

1) 사업의 개요

2) 사업의 목적

3) 사업 추진경위

4) 사업대상지 현황

5) 분야별 업무계획 및 업무수행자

6) 분야별 과업수행일정(예정공정표)

◦ 과업수행일정에는 군포도시공사 관련 내규와 지침 등에 의한 검토․검사시기를 명기해야 한다.

◦ 보고회는 분야별 용역감독원 및 관련담당자, 용역업체 사업책임기술자가 반드시 참석하여야 한다.

나. 중간보고

◦ 정기보고(월간)

수급인은 과업수행 중 과업추진실적 및 과업예정사항, 과업수행 상 중요문제점 및 대책, 과업공정률을 정기적(매월 5일)으로 서면보고하여야 한다.

◦ 수시보고

수급인은 과업수행 중 과업내용에 중대한 영향을 미치는 경우가 발생하거나, 예상되는 사항에 대해서는 즉시 감독원에게 보고하여야 하며, 필요시 일보고 하여야 한다.

◦ 주요 단계별 보고

각 분야별 과업지시서에서 발주자 요구하는 주요단계별 과업에 대해 분야별 내용을 감독원에게 보고하여야 한다.

다. 용역준공 전 종합보고

◦ 용역준공 전 다음 사항이 포함된 보고자료를 작성 제출하고 감독원과 개최시기를 협의하여 종합보고회를 개최할 수 있다.

1) 과업결과 설명 및 성과품협의

2) 애로사항 및 건의사항

3) 기타 중요사항

◦ 보고회는 분야별 용역감독원 및 관련담당자, 용역업체 사업책임기술자 및 분야별책임기술자가 참석하여야 한다.

2.15 과업의 추가 및 변경

◦ 과업수행 중 다음과 같이 과업의 추가 및 변경사유가 발생하는 경우 발주자는 과업의 추가 및 변경을 요구할 수 있으며 수급인은 이에 따라야 한다.

1) 상위계획 또는 발주자의 계획변경으로 인하여 과업범위가 변경될 때

2) 지자체 또는 관계기관과의 협의결과에 따른 과업내용 변경 시

3) 수급인의 귀책사유가 아닌 용역의 중지 등에 따른 과업기간의 연장

◦ 과업의 추가 및 변경에 따른 용역대가 산정은 [엔지니어링사업대가의 기준] 및 과업분야별 용역대가산정기준 등 관련 제규정에 따른다.

2.16 용역중지

◦ 수급인의 귀책사유가 아닌 인․허가 지연, 민원발생, 관계기관 협의지연 및 각종 심의신청 기간 소요 등으로 인하여 용역의 계속 추진이 불가하다고 판단될 경우 감독원은 용역중지를 명할 수 있다.

◦ 위 사유로 용역중지 및 과업종결시 발주자는 수급인과 협의하여 타절 준공할 수 있다.

2.17 계약의 해지

◦ 수급인의 명백한 귀책사유로 인한 과업추진의 지연으로 사업추진 일정에 차질이 발생될 경우 계약을 해지할 수 있으며, 수급인은 계약해지 전 까지 수행된 모든 용역 성과물(원본)을 즉시 제출하여야 하며, 외부 유출시 이에 대한 책임은 수급인이 져야 한다.

◦ 발주자가 문서로 요구한 업무 등에 대하여 수급인이 3회이상 불응할 경우 계약을 해지 할 수 있다.

2.18 과업의 완료

◦ 과업완료 10일전 최종성과품을 사전에 제출하여 감독원의 검토를 거친 후 인쇄하여야 하며, 모든 과업은 감독원의 검사를 득하여야 과업이 완료된 것으로 본다.

2.19 성과품 작성 시 유의사항

◦ 본 과업수행 과정에서 인용 또는 참조되는 근거규정, 통계자료, 사료 등은 최신의 것이어야 한다.

◦ 문장내용은 간단명료하고 이해하기 쉽고 혼돈을 야기하지 않도록 상투적인 표현의 반복사용이나 틀에 박힌 문구는 피하여야 한다.

◦ 성과품 작성에 사용하는 용어는 표준어 및 정확한 전문용어를 사용하여야 한다.

◦ 성과품 내용에 사용하는 문장은 주어와 술어가 일치하여야 하고 목적어가 빠진 문구의 사용은 지양한다.

◦ 통계자료는 그 근거가 명확하고 객관적으로 인정되는 자료를 적용하여야 하며, 다음 각호 등의 자료활용 시 출처를 명확히 하여야 한다.

1) 기획재정부 통계자료

2) 국토교통부 및 정부기관 통계자료

3) 과업대상 사업지구 관할 지자체 통계자료

4) 기타 공공기관 통계자료

5) 현지 조사결과

◦ 성과품 작성 양식

성과품의 표지 및 양식은 감독원과 협의하여 결정하되 본 과업지침 및 군포도시공사 개발업무규정 등 제반 관련기준에 따른다.

2.20 권리의 소유

◦ 보고서 및 조사자료 등 과업성과품에 대한 판권 등의 모든 권리와 과업수행을 위해 구입한 각종 자료 등은 발주자가 소유하며, 발주자(감독원)의 승인 없이 제3자에게 제공․대여할 수 없다.

2.21 경비정산 조항

◦ 경비항목은 용역수행에 필요한 실집행비용(증빙서류 제출)으로 정산한다.

◦ 본 용역 수행과 관련하여 불요불급한 경비는 지출하지 않아야 하며, 과다지출되지 않도록 노력하여야 한다.

◦ 사용내역은 지출증빙서류를 첨부, 준공계와 함께 제출하여야 하며, 감독원 확인 후 정산금액이 계약금액(경비)보다 적을 경우에는 이를 환입조치한다.

2.22 위반사항에 대한 조치

◦ 다음과 같은 행위가 발생하였을 시에는 과업수행 상 특별한 사유가 없는 한 계약위반 행위로 간주하여 관계규정에 의거 조치할 수 있다.

1) 제반 지시사항을 기한 내 이행하지 않을 때

2) 계약기간 내 완료할 능력이 없거나 현저하게 공정이 미달되어 과업수행이 불가능 하다고 판단될 때

3) 과업수행 중 성실하지 못하거나 부주의로 인한 과실이 인정될 때

4) 용역의 전부 또는 일부를 부당한 방법으로 하도급 주었을 때

2.23 기타 중요사항

◦ 과업완료 후 수급인의 부실 과업수행으로 인한 추가 또는 보완 사항이 발생할 경우, 수급인의 부담으로 추가․보완 시행하여야 하며, 발주자는 건설기술관리법, 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 등의 관련조항 및 발주자의 방침에 의거 용역업체에 제재를 가할 수 있다.

◦ 본 과업지시서에 명시되지 않은 사항이라도 필요하다고 인정되는 중요사항은 발주자와 협의하여 결정하고 기타 경미한 사항에 대하여는 발주자가 별도 추가과업이 필요하다고 인정할 시 수급인은 이에 따라야 한다.

2.24 관계기관 제출자료 및 우리공사 요구자료 작성 지원

◦ 공사투자심의위원회 보고자료

◦ 이사회 보고자료(의결)

◦ 시장 보고자료

◦ 시의회 의결자료

Ⅱ. 기본구상 및 사업타당성 검토

1. 적용범위

◦ 본 과업지시서는 「군포 01지구 기본구상 및 사업타당성 검토 용역」과업에 적용한다.

2. 주요과업내용

2.1 사업개요 및 여건분석

가. 사업의 배경, 목적 및 기대효과, 개요

나. 인문환경, 수요유발 요인, 수요성향 분석, 개발여건 분석, 인문, 지리, 경제 등 사회경제적 환경분석(사업여건 분석)

다. 사업의 쟁점사항 파악(대안검토 포함)

라. 시장 환경 분석(부동산 시장분석, 수요성향 분석)

마. 사업방식 다각화 방안 검토

바. 상위 및 관련계획 검토(상위계획 검토, 관련 계획 및 법규 검토)

2.2 기본구상

가. 개발 방향(개발 목적, 개발 컨셉)

나. 토지이용계획 구상안 작성, 인구 및 주택계획, 공공·편익시설 계획 등(지구계 결정사유, 토지이용 구상 등 포함)

※ 교통영향검토(중점 검토사항)

2.3 수요분석

가. 주택수요 분석

나. 수요적정성 검토

- 주택수요 추정

- 주택수요 추정 방법

2.4 타당성 분석의 개요

가. 타당성 분석의 방법론

나. 경제적 타당성

다. 재무적 타당성

2.5 공공성 분석

가. 타당성 분석의 방법론

나. 경제적 타당성(비용-편익분석)

다. 정책적 타당성

2.6 수익성 분석

가. 수요의 추정

나. 사업의 재무성 분석

- 투자비 추정

- 회수 추정

- 재무성 분석 결과

- 민감도 분석

다. 재무안정성 분석

2.7 종합평가

가. 사업추진 타당성 유무

나. 사업리스크 최소화를 위한 대안제시

다. 사업추진상의 위험요인

라. 다기준분석(AHP)

2.8 기타 요구자료 작성

3. 일반지침

◦ 본 과업수행에 참여하는 자는 지방공기업 신규투자사업 타당성조사 및 공공투자사업에 대한 예비타당성조사, 타당성(재)조사 및 각종 투자사업의 경제성분석 등에 학식과 경험이 풍부한 전문가로 구성하여 합리적이고 효율적인 과업이 추진될 수 있도록 한다.

◦ 본 용역 결과가 사업계획(안)을 지원 및 연계 반영될 수 있도록 관련 법․계획 등에 의하여 제시되는 기준 및 지침을 반영하여 용역을 수행하여야 하며 관련지표를 적용 시에는 각호의 순으로 활용한다.

1) 정부공식 자료

2) 정부기관의 잠정자료

3) 당해 부분 전문기관의 공개자료

4) 자료가 없는 경우에는 감독원과 협의하여 결정

◦ 과업기준서 작성

◦ 수급인은 본 과업 착수 후 즉시 과업기준서를 작성하여 감독원의 승인을 받아야 하며, 변경 시에도 같다.

◦ 수급인은 과업기준서 작성에 앞서 각종기준 및 지침 및 제․개정 현황을 확인하여야 한다.

◦ 객관적이고 신뢰도 높은 용역수행을 위해 수요분석에 필요한 다양한 자료를 수집하여야 하며, 이를 용역에 반영하기 위하여 최대한 노력하여야 한다.

4. 세부지침

4.1 기초자료 분석

◦ 유사사업의 사업계획을 검토하여 기 수립된 동 지구 사업계획의 특성을 비교․분석한다.

◦ 인문, 지리, 경제 등 사회경제적 환경분석을 통한 대상지의 입지 및 기대효과를 분석한다.

◦ 본 과업 이전에 수행한 관련 용역의 성과품 기초자료를 토대로 현재시점에서 각종 지표 적용의 타당성을 분석하여야 한다.

◦ 현재 수립된 사업계획(안) 상세 내용을 면밀히 재검토하여 부문별 주요 쟁점을 파악하고 적정성 및 시나리오별 최적대안을 선정하여 검토․분석한다.

◦ 최적 대안검토시 민·관 공동택지개발, 대행개발, 환지방식 등 사업비를 절감할 수 있는 사업방식 다각화 방안을 검토·분석한다.

4.2 토지이용구상

◦ 지구내 외의 자연환경을 최대한 활용하고 지역현황에 맞게 계획하여야 한다.

◦ 장래의 지역개발방향과 토지이용변화를 수용할 수 있도록 융통성을 부여한다.

◦ 사업제약요인을 해결 및 최소화시킬 수 있도록 토지이용구상안 작성하여야 한다.

※ 교통영향검토(중점 검토사항)

1) 대상지 및 주변지역 개발현황과 장래계획을 고려하여 효율적인 토지

활용이 가능하도록 검토하고, 대상지와 접하여 계획 중이거나 개발이

완료된 사업지구의 계획을 고려하여 진출입 교통체계를 검토하여야 한다.

2) 진입도로 용량 및 기하구조, 지하매설물 등 현황을 고려하여 입체화 및

우회도로 등 개선가능성을 검토하고 대안 비교결과를 제시하여야 한다.

3) 기개설 도로와의 연계, 교차로 신설(운영)방안 및 신호체계 운영방안을

검토하여야 한다.

◦ 관련기관 협의에 따른 관련도면 및 조서는 감독원과 협의하여 작성하여야 한다.

◦ 쾌적하고 풍요로운 환경을 창조하기 위하여 친환경 인프라와 녹색기술의 융합을 통한 지속가능한 개발이 가능할 수 있도록 녹색도시에 맞는 계획하여야 한다.

◦ 대상지의 물리적, 지리적, 역사 문화적인 지역특성을 계획에 반영하여야 한다.

◦ 장래 개발의 확장과 토지이용 변화를 무리 없이 수용할 수 있도록 융통성 있는 토지이용 패턴으로 계획을 수립한다.

◦ 토지이용구상안은 기본계획 등 수립 시 바로 적용가능토록 축적 1/5,000 측량데이터를 바탕으로 작성하는 것을 기본으로 하고, 사업규모에 따라 감독원과 협의하여 베이스도면을 정한다.

4.3 공공성 분석

◦ 공공성 평가 방법은 KDI의 예비타당성조사의 분석 틀에 준하여 경제적 타당성 및 정책적 타당성을 분석한다.

가. 경제적 타당성

◦ 경제적 타당성 평가는 해당 사업의 비용과 사업으로부터의 편익을 국민경제적 관점에서 분석하여 편익비용(B/C) 비율을 제시한다.

◦ 비용-편익분석 (Cost-Benefit Analysis) 을 위해서 사업 시행에 따른 수요를 추정하여 편익을 산정하고, 총사업비와 해당 사업의 운영에 필요한 모든 경비를 합하여 비용을 산정한다.

나. 정책적 타당성

◦ 관련계획 및 정책방향과의 일치성

1) 상위계획 및 관련계획 등과의 일치성

2) 정책목표 및 방향의 부합여부

◦ 지역균형발전 분석

1) 지역낙후도

2) 지역경제 파급효과

◦ 사업 특수사항 등 선택평가사항

4.4 수익성 분석

가. 수요의 추정

◦ 주택수요의 경우는 잠재, 구매, 유효수요로 구분하여 수요를 추정한다. 단, 주택 이외의 용도는 수요세분이 없음.

1) 주택수요 산정

- 잠재수요 : M-W 모형을 기반으로 하여 지역별 인구추계, 연령대별 코호트 효과, 소득에 대한 변수 등을 반영하여 산정하되, 예측기간은 10년까지를 예측한다.

분위별 회귀모형 등을 이용하여 주택규모, 공급유형별로 분석한다.

- 구매수요 : 미분양율 또는 주택거래량 등 당해 시장의 변수를 이용하여 분석한다.

- 유효수요 : 사업지의 특성과 수요자의 가치판단이 반영되는 설문조사 혹은 최근 분양결과를 활용하여 분석하되, 예측기간은 3-5년 이하로 한다.

2) 주택이외 용도수요 산정

- 상업 및 업무 : 인구 및 소득의 변화에 따른 건축연면적 및 공실률 증가율 등 변수를 설정하여 추정한다.

- 산업 및 연구 : 한국표준산업분류표에서 제시한 제조, 물류, 연구용도별로 생산함수 등을 활용하여 추정한다.

3) 보완 및 검증

- 주택의 잠재, 구매, 유효수요별로 산정된 수요량의 과다 등 비교분석으로 수요의 객관성 및 합리성 확보를 위해 보완 및 검증의 절차를 이행한다.

- 산업 및 연구의 경우는 생산함수 외에 국토부에서 고시하는 수요분석 방법중 일부를 병행으로 추정하여 비교분석한다.

- 상업 및 업무는 부동산 경기 변동에 가장 민감한 용도로 가격 탄력성에 따라 경기변동에 대한 시나리오를 설정하여 보완한다.

◦ 인근 경쟁 개발사업을 포함하는 동일수급권역에 대한 총론적인 수요분석을 통해 주택계획[분양 및 임대(영구, 국임, 공임 등)]에 대한 적정성을 검토하여야 한다.

◦ 대상지역 부동산 시장의 일반현황 분석

1) 부동산 경기변동 추이 분석

2) 주변지역 아파트 분양추이 및 가격동향

3) 대상지역의 부동산시장 특성 분석

◦ 용도별 수요분석

1) 대상지역 및 주변지역 용지별 개발수요 분석

2) 토지용도 및 주택유형별 시장수요(임대, 분양, 평형) 분석

◦ 시장특성을 고려한 기존 개발계획 평가

1) 토지이용계획의 적정성 검토

2) 판매방안을 고려한 토지이용, 획지규모, 토지가격 등 평가

3) 인근 개발사업이 판매에 미치는 영향

나. 사업의 재무성 분석

◦ 투자비 추정

1)「총사업비 관리지침」,「도시개발업무지침」, 「택지개발업무처리지침」,

「공공주택 업무처리지침」, 「공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등에 관한 업무처리지침」등 관련지침을 참조하여 객관적으로 소요비용을 추정하며, 군포도시공사에서 자체 검토한 총사업비의 적정성을 평가한다.

2) 용지비는 공시지가, 거래실례 등 관련자료를 면밀히 분석하여 적정보상가를 책정한다.

3) 조성비는 사업계획(안)의 토지이용계획에 따라 산출된 수량에 단가를 곱하여 산출하며, 단가는 최신의「LH 단지개발사업 조성비 추정자료」를 활용하되 필요에 따라 실적단가 또는 별도의 조사된 자료의 단가를 활용할 수 있다.

4) 건축비는 「분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용」을 활용하여 산출한다.

5) 기준적용 및 산정기준 상이 등 이견이 예상되는 부분은 감독원과 협의하여야 한다.

◦ 회수 추정

1)「도시개발업무지침」,「택지개발업무처리지침」, 「공공주택 업무처리지침」,

「공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등에 관한 업무처리지침」등

관련지침을 참조하여 객관적으로 공급가격을 추정하여 공사에서 자체

검토한 공급가격의 적정성을 평가한다.

2) 공급가격 및 공급시점은 전체 부동산시장의 거시적인 추이와 해당지역의 부동산시장 상황에 적합하게 추정되어야 한다.

◦ 재무적 타당성 분석

재무성 분석에 포함되어야 할 기본적인 내용은 다음 각 호와 같다.

1) 사업수지 및 기간별 현금흐름 추정

2) 현금흐름 안정성 및 투자수익성 검토(PI, NPV)

3) 민감도 분석(사업비, 수요, 운영비, 이자율 등)

4) 수입 감소 및 비용 증가 위험 등 시나리오별 분석

다. 재무안전성 분석

◦ 사업자가 제시하는 자기자본 투입계획, 타인자본 조달계획, 예비재원 조달계획의 적정성을 검토한다.

4.5 종합평가

◦ 종합평가는 사업계획(안)의 사업추진타당성 여부에 대한 결론을 객관적으로 도출하여야 하며, 대안별 비교평가를 통해 사업추진을 위한 최적안을 제시하여야 한다. 대안별 비교 평가시 사업리스크를 최소화하고 부문별 실현가능성이 있는 대안선정이 될 수 있도록 감독원과 협의하여야 한다.

◦ 재원조달 가능성, 투입시기 적정성 등 사업추진상의 위험요인을 도출하여 종합적인 평가를 시행한다.

◦ 필요시 항목별 분석결과를 토대로 다기준분석의 일종인 계층화분석법(AHP: Analytic Hierarchy Process)을 활용하여 사업시행의 적절성을 계량화된 수치로 도출하여야 한다.

◦ 평가항목별 가중치 비중은 공공성 : 수익성 = 70% : 30%로 적용하되, 특별한 사유가 있는 경우 감독원과 협의하여 조정할 수 있다.

4.6 기타 요구자료 작성

◦ 본 용역의 추진에 있어 감독원의 요구에 따라 협의·수행한다.

5. 보고서 및 성과품 제출

5.1 보고

◦ 중간보고 : 수익성 분석 결과를 중심으로 보고함.

◦ 최종보고 : 최종연구결과를 작성하여 과업종료 7일 전에 보고함.

5.2 성과품 목록

◦ 중간보고서 50부 - 사업타당성검토 보고서

◦ 최종보고서 30부 - 본보고서, 요약보고서, 자료집, 기타 전산파일 등

5.3 기타 관계기관 제출자료 및 우리공사 요구자료 작성 및 지원

◦ 투자심의회위원회 보고서

◦ 이사회 보고자료(의결)

◦ 시장 보고자료

◦ 시의회 의결자료

6. 기타

◦ 본 과업지시서에 명시되지 않은 사항 또는 세부 연구범위 및 방법 등은 KDI 예비타당성조사 관련 지침을 준용`하여 감독원과 협의하여 수행한다.

[별지 제1-1호 서식]

보 안 각 서

(수급인용)

본인은    년    월   일 귀 공사와 계약 체결한

용역을 시행함에 있어 다음 사항을 준수할 것을 자의 각서로 제출합니다.

1. 본인은 본 용역을 시행함에 있어 계약서 및 과업지시서 상의 제반 보안사항을 철저히 이행할 것임은 물론 용역수행 전에 용역 참여자에 대하여 보안교육을 실시하고 보안각서를 징구하여 용역시행부서에 제출할 것임.

2. 본인은 물론 당 회사직원이 보안사항을 외부에 누설시켜 문제점을 야기시켰을 경우에는 누설자가 보안관계 제 법규에 의거 처벌받음은 물론 회사에 대한 용역업의 등록취소, 부정당업자의 입찰참가 자격제한 등 어떠한 제재조치를 취하여도 이의를 제기하지 않을 것임.

년    월    일

소속 :

직위 :

성명 :                       (인)

( 계약 시 사용인감을 사용할 것 )

군포도시공사 사장 귀하

[별지 제1-2호 서식]

보 안 각 서

(용역참여자용)

본인은    년    월   일 귀 공사와 계약 체결한 용역을 시행함에 있어    다음사항을 준수할 것을 자의 각서로 제출합니다.

1. 본인은 본 용역을 시행함에 있어 계약서 및 과업지시서 상의 제반 보안사항을 철저히 이행할 것임.

2. 보안사항을  외부에  누설시켜 문제점을 야기 시켰을 경우에는 보안관계 제 법규에 의거 처벌받음은 물론 어떠한 제재조치를 취하여도 이의를 제기하지 않을 것임.

년    월    일

소 속	직 위	성 명	서 명

군포도시공사 사장 귀하